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“我的房贷利率马上可以从3.2%降到2.6% ，月供能省1000多元 。”广州购房者大明（化名）在社交平台晒出自己列的还款计划对比 ，他恰好赶上了广州最新出台的“商转公 ”政策。不过，想要享受这一红利并不容易 。原商贷需还款满5年 、连续缴存公积金60个月且必须是家庭唯一住房 ，这些条件将不少购房者挡在门外 。
今年以来 ，已有超过20个城市推进“商转公 ”政策落地，广州成为继深圳之后第二个加入的一线城市。
传统政策应出尽出的情况下 ，未来还有多少城市“跟牌”商转公？业内人士认为 ，可能与城市公积金个贷率相关 。当前部分地区公积金个贷率持续走低，具备出台“商转公 ”政策的基础 。但北京 、上海、成都 、西安等一些热点城市目前公积金使用率相对充裕 ，公积金盈余也不多 ，跟进商转公的可能性不大。
又有一线城市拟启动“商转公 ”
记者从业内了解到，所谓“商转公”业务 ，是指购房者在满足一定条件下 ，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款 。该模式并非新鲜事，许多城市都有推出，但部分城市因住房公积金个人住房贷款（下称“个贷率 ”）长期处于高位运行 ，曾暂停了“商转公 ”业务 。
“商转公”业务在2023年迎来重要转折点 ，部分城市开始陆续松绑限制。然而，一线城市因存量房贷规模庞大 、利率水平较高 ，政策落地面临更为复杂的考量 ，推进步伐相对滞后 。政策推进呈现出明显的梯度特征：二三线城市率先发力，一线城市审慎跟进 。此前仅有深圳开办“商转公”业务。
近期 ，“商转公 ”业务正在加速落地。
中指研究院统计数据显示 ，今年以来全国已有包括沈阳、重庆在内的约20个城市陆续支持或优化“商转公 ”政策 。近日，广州住房公积金管理中心发布《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（征求意见稿）》 。如果广州落地实施 ，将是北上广深（四个一线城市）第二个实施“商转公”的城市。
政策优化的步伐也在加快 ，多个城市正发力升级“商转公 ”业务模式 。7月1日，海南发布了个人房贷“商转公 ”征求意见稿 ，贷款方式除“自筹结清”外 ，还升级“带押直转 ”模式 。今年年初，沈阳市明确优化“商转公 ”贷款申请条件。取消“商转公”贷款申请条件中原商贷已偿还3年（含）以上等多个限制条件 。
为何“商转公 ”在近期加速落地？业内认为与政策导向息息相关 。
“近期纾困政策开始转向，即从传统的刺激转向促消费 、惠民生 、降成本。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ，在住房回归居住属性、一般商品或大宗属性后 ，刚需和刚改主导，且对价格 、购房成本比较敏感 。同时 ，近期住房政策开始转向普通消费品促销导向 ，比如各地各种展销会 、以旧换新、国补覆盖 、城市更新补短板等等，“商转公”也是属于此序列 。
李宇嘉补充称 ，近期市场有转弱的走势 ，比如近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄 ，新房成交同比下滑 ，去化周期拉长；房价环比跌幅有扩大的迹象。在传统政策应出尽出的情况下，市场销售缩量 ，公积金池子水位上升 ，成了地方政府为数不多的可选工具 。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，公积金的政策在促进消费方面是有积极作用的，购房者每个月的还贷成本下降减少了 ，可支配收入情况就会改善 ，可以用于支持商业零售的一些消费等等 。
仍有一定限制条件
尽管贷款市场报价利率持续下调，但目前公积金贷款利率仍显著低于商业贷款利率 ，“商转公 ”在一定程度上有利于为购房者减负。
根据央行决定 ，自2025年5月8日起，下调个贷率0.25个百分点 ，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6% ，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。
相比较下，广州市目前的存量商业贷款利率普遍维持在3.2%左右 。公积金贷款具备一定优势 。
“商转公 ”能为购房者节省多少成本？大明为记者算了一笔账 ，他在2020年购买首套房 ，贷款约150万元，采用等额本息法 ，还款周期是30年 ，月供是6487元，目前仍有134万元本金未还。如果全部转换成2.6%的公积金贷款，月供仅需5364元 ，月供减少1123元 。
记者注意到 ，广州的“商转公”政策也设置了多项限制条件，确保用在刚需人群身上 。例如原商业贷款已放款5年以上 ，且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请“商转公”贷款时 ，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。
李宇嘉分析称 ，只有纯商贷的自住房 、唯一住房才能满足“商转公 ”的条件 ，这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件 ，或当时因商品房销售政策限制（比如2017年市场火热时 ，当时很多楼盘不接受公积金贷款）或申请冗余而未贷款 。
此外，广州此次也设置了相应条件 。明确个贷率低于75%时启动“商转公 ”贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施 ，包括但不限于实行“商转公”贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。
据记者梳理 ，除广州外，各地在重启“商转公 ”政策时，大多表示会参考个贷率（即住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比）实行动态启停 。这也意味着如超过个贷率标准线 ，部分城市的“商转公 ”业务可能会暂停 。例如 ，南宁公积金中心近年曾因达到暂停受理“商转公”贷款业务的条件，暂停受理“商转公 ”贷款业务。
会有更多城市跟进吗？
目前 ，除广州、深圳外 ，北京 、上海 、杭州、西安等热点城市尚未推出“商转公 ”业务 。
未来，是否将有更多热点城市加入“商转公”行列？业内专家观点存在一定分化 。一名业内人士对记者表示 ，支持“商转公 ”的大前提是公积金盈余充足 ，但目前多数热点城市的资金使用率一直处于相对高位，后续推行可能性不大。
以北京为例 ，根据北京住房公积金2024年年度报告 ，截至年末，累计发放住房公积金个人贷款10166.81亿元 ，涉及约159万套住房；累计回收资金5056.84亿元；在贷房屋约80万套 ，个人住房贷款余额5109.97亿元，个贷率为62.1%。有购房者在官方平台询问北京公积金管理中心是否支持“商转公 ”，该中心回复称 ，北京住房公积金管理中心的个贷率 、资金运用率一直位于高位 ，故暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件 。除北京外，南京等多个城市在回复居民问询时亦表示 ，主要原因是公积金资金使用率较高 ，甚至存在较大资金缺口，暂不具备开展此类业务能力 。
相比之下 ，广州 、深圳能够实施“商转公” ，与其公积金“蓄水池 ”较为充裕密切相关。以广州为例，根据广州住房公积金管理中心披露的数据 ，2025年广州公积金年度结息达44.72亿元 ，比2024年增加3.1亿元，刷新历史纪录 。
也有专家认为将有更多城市跟进 。李宇嘉指出 ，未来会有更多城市加入这一行列。主要原因有二：首先 ，大部分城市公积金资金池水位线较高，远离警戒线；其次，当前房地产政策正从市场纾困转向促消费、惠民生 ，所有的住房政策都会转向支持合理消费需求 。
李宇嘉认为此举对银行收益的影响也有限 。在商业贷款利率和公积金贷款利率差距不大的情况下 ，对银行来说，同一家银行内平移 ，留住客户的同时 ，利息损失不大。而且，常态化开展 ，还能吸引新增客户 。
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