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来源：中国房地产报
中房报记者 梁笑梅
此次交易还暴露出公司治理隐患 。
6月18日 ，荣万家生活服务股份有限公司（02146.HK，以下简称“荣万家”）一纸公告披露 ，拟以10.7亿元收购关联公司荣盛发展旗下1.2万个停车位 、5479套储藏间及112套住宅商业资产 ，以抵销后者长期拖欠的应收款项 。这场看似“双赢 ”的关联交易，却因资产质量 、变现难度及潜在利益输送嫌疑引发市场质疑。
同策研究院联席院长宋红卫直指核心：“这本质是抵债逻辑 ，但荣万家收回的不是现金流 ，而是需二次变现的‘硬骨头’ 。 ”一位资深物业分析师则警告，这些分布于低能级城市的资产 ，按市价估值却无折扣 ，实际处置价值或大打折扣 。6月19日，一位接近荣万家的人士告诉中国房地产报记者：“荣万家买地产资产，就是变相输血母公司。”
这已是荣万家两年内经历的第二次“以物抵债 ” 。2023年11月 ，其曾以5.68亿元接手荣盛发展类似资产包 ，但截至2024年仅变现922万元，部分物业更因查封沦为“坏账 ” 。当房企化债压力传导至物业平台 ，这场“左手倒右手”的交易 ，既涉及财务报表的优化处理，也埋下了流动性风险的隐患。
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抵债逻辑下的财务困局
坏账压力与市值管理
“荣万家必须解决历史应收款问题 ，否则坏账计提会直接冲击股价。 ”宋红卫的解读揭示了此次交易的首要动因 。截至2024年底 ，荣盛发展对荣万家的欠款达12.62亿元，其中 ，约4.26亿元、4.11亿元和4.25亿元 ，已分别于2022年 、2023年 、2024年底之前到期 。若长期挂账，不仅影响财报表现 ，更可能引发资本市场对物业公司独立性的质疑。
事实上 ，物业公司的应收账款问题并非个案 。近年来，随着房企流动性危机蔓延，多家物企遭遇关联公司拖欠服务费的情况 。例如 ，恒大物业此前因中国恒大债务违约 ，导致部分应收款无法收回；中骏商管也曾因中骏集团资金链紧张，被迫接受资产抵债。荣万家的处境类似 ，但其特殊性在于 ，关联公司荣盛发展的债务压力仍在加剧——2024年总负债达1403.2亿元，短期偿债缺口巨大 。
然而 ，抵债资产的质量令人忧心 。“这批资产集中于河北、安徽等三四线城市 ，车位、储藏间本就流动性差，商业地产在低能级城市更是‘烫手山芋’ ”。上述资深物业分析师指出 ，”更关键的是 ，估值未参考市场实际成交折扣——住宅拍卖平均7折，商业资产折扣更大 ，但荣万家却按‘市价’全额抵偿 。 ”
荣万家在公告中强调已组建销售团队 ，但前车之鉴不容乐观：2023年抵债资产仅变现不足千万元，且部分因查封无法处置 。宋红卫坦言：“资产变现周期长 、折价高，最终能回收多少现金仍是未知数。 ”
从财务角度看 ，此次交易虽能暂时“美化”应收账款数据 ，但存货规模将再度激增 。2023年，荣万家存货规模因抵债同比暴涨516%至3.39亿元 ，若加上本次10.7亿元资产 ，其资产负债表将更加“沉重 ” 。一位不愿具名的审计人士表示：“存货高企可能导致流动性风险。 ”
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关联交易争议
向关联公司输血或成负担
“物业公司收购地产资产，本质是变相资金输送。”接近荣万家的人士一语道破行业潜规则 。荣万家对关联公司的依赖依旧不小 。根据荣万家2024年的财报数据 ，其来自荣盛发展项目的在管建筑面积占比为93.4%? ，来自荣盛集团开发的物业的营业收入约13.65亿元，占比达97.9%。当母公司深陷债务泥潭（总负债1403亿元） ，物业平台成为化债工具 。
资深物业分析师再次算了一笔账：“荣盛发展以市价评估资产抵债 ，却未给予子公司折扣，若按市场实际处置价计算 ，荣万家可能需承担隐性损失 。”显然 ，荣万家存货规模已因2023年抵债激增516%，流动性风险加剧。
市场更担忧的是，此类操作或形成恶性循环 。荣盛发展2024年亏损84亿元 ，短期负债272亿元 ，货币资金为28亿元，未来或继续向物业平台转嫁压力 。宋红卫警示：“若母公司持续‘以物抵债’ ，荣万家将沦为资产处置公司 ，偏离轻资产运营本质。 ”
此次交易还暴露出公司治理隐患 。根据公告，清偿物业的估值由“中国独立估值师 ”采用市场法确定 ，但未披露具体机构名称 。而2023年抵债资产中 ，部分物业在交割后不久即被查封，暴露尽调漏洞。
两次“以物抵债” ，荣万家看似解决了账面应收款 ，却背上了更沉重的资产包袱 。当物业公司的独立性被关联公司债务侵蚀，荣万家的故事或许只是行业困局的缩影 。
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